Die Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine Steuer der Städte und Gemeinden und wird auf den Grundbesitz, das heißt auf Grundstücke (bebaut, unbebaut) erhoben. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümer/innen, eine Umlage auf Mieter/innen ist möglich. Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Mit ihr werden unter anderem Schulen, Kindergärten, Büchereien sowie die Erhaltung und der Ausbau der Infrastruktur finanziert.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Rechtslage der Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert für verfassungswidrig erklärt, weil die zugrundeliegende Bewertung der Grundstücke völlig veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz aus 2019 wurde eine gesetzliche Neureglung geschaffen. Dabei haben die Länder die Möglichkeit erhalten, mittels Landesgesetz vom Bundesgesetz abzuweichen. Während in NRW bisher das Bundesmodel galt, wurde am 05.07.2024 das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ beschlossen, welches Abweichungen von diesem Modell für NRW vorsieht.

Die Finanzämter ermitteln die neuen Grundsteuerwerte  bzw. haben dies schon getan. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Für jeden der beiden Werte erlässt das Finanzamt einen Bescheid – einmal zum Grundsteuerwert und einmal zum Grundsteuer-Messbetrag. Für Rückfragen oder Rechtsmittel hinsichtlich dieser Bescheide sind die Finanzämter zuständig.

Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Gemeinden, die davon nicht abweichen dürfen. Um die endgültige Grundsteuer zu berechnen, multiplizieren die Städte und Gemeinden in einem letzten Schritt den Grundsteuer-Messbetrag mit ihrem jeweiligen sog. Hebesatz. In der Regel wird dies der Hebesatz für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe) sein. Bei Immobilien, die der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung zugeschrieben werden, wird der Grundsteuer A Hebesatz angewendet. Die Hebesätze werden von den Städten und Gemeinden – genauer: dem Rat der jeweiligen Stadt – für die neue Grundsteuer ab 2025 mit der Haushaltssatzung oder – wie in Marl – einer eigenen Hebesatzsatzung neu festgelegt. Das Ergebnis dieser Multiplikation ergibt die im Jahr vom jeweiligen Eigentümer zu zahlende Grundsteuer.

Am 05.07.2024 wurde in NRW ein Gesetz beschlossen, das den Kommunen die Möglichkeit eröffnet, den Hebesatz der Grundsteuer B in zwei Hebesätze aufzusplitten – ein Hebesatz würde dann für reine Wohngrundstücke und der andere für die restlichen der Grundsteuer B unterfallenden Grundstücke gelten. Ob oder wann in Marl nach dem Inkrafttreten des Gesetzes Gebrauch gemacht wird, ist noch nicht entschieden.

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler/in ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) mehr oder weniger „wert“ ist als nach dem alten Recht, entscheidet sich nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes, das in Ihrem Grundsteuer-Messbescheid vom Finanzamt abgebildet ist. Sie können dies an Ihrem neuen Grundsteuer-Messbescheid – im Vergleich zum „alten“ Grundsteuer-Messbescheid – ablesen. Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Wie bereits beschrieben wird dieser Wert nur noch mit dem jeweiligen Hebesatz multipliziert.

Neben den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuer-Messbeträgen ist die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer also von der Höhe der Hebesätze abhängig, die der Rat festsetzt. Weil sich mit der Reform alle Grundsteuerwerte verändern, muss auch die Stadt Marl ihre Hebesätze neu berechnen. Im Rahmen der Reform der Grundsteuer haben Bund und Land die Aufkommensneutralität der Reform zum Ziel erklärt, d. h., dass nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer eingenommen werden soll wie vorher. Die Neuberechnung der Hebesätze kann erst dann erfolgen, wenn die Datenbasis ausreichend belastbar ist.

Der Begriff bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten soll. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert. Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuer gleichbleibt, es wird schließlich bewusst keine Belastungsneutralität für den Einzelnen angestrebt – dies wäre auch nicht umsetzbar.

Fest steht: Nicht alle Bürger müssen weniger bezahlen als bisher. Tendenziell werden ältere Gebäude höher besteuert, neuere dagegen eher niedriger, ohne dies zu verallgemeinern.

Mit Versand der Grundsteuer-Bescheide für das Jahr 2025. In der Zwischenzeit schließen die Finanzämter die noch ausstehenden Bewertungen ab. Anschließend können die Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch an die neuen Werte anpassen. Erst dann kann die neue Grundsteuer für jeden individuell berechnet werden.